Покупка недвижимости в Грузии: проверка объекта и безопасная сделка

Пошаговая проверка квартиры или дома: выписка и кадастр, собственник и ограничения, договор, безопасный расчёт и регистрация права.

Безопасная последовательность

Сначала определите объект и его кадастровый код, затем получите свежую выписку, проверьте собственника, ограничения и документы-основания, осмотрите техническое состояние, согласуйте договор и способ расчёта и только после этого подписывайте и регистрируйте право.

Выписка из Public Registry

По закону при сделке с недвижимостью право заинтересованного лица устанавливается выпиской из Public Registry. Сверяйте кадастровый код, адрес, площадь, собственника, вид зарегистрированного права, ипотеку, арест, обязательства и иные ограничения. Старый файл от продавца замените актуальной выпиской.

Личность и полномочия продавца

Сверьте документ продавца с выпиской. Если действует представитель, проверьте доверенность, объём полномочий и срок действия. Для юридического лица подтвердите регистрацию и право подписанта. Не переводите деньги третьему лицу без ясного письменного основания.

Кадастр и фактический объект

Сопоставьте выписку, кадастровый план и реальную квартиру, дом или участок. Проверьте номер помещения, этаж, площадь, границы, пристройки, перепланировку, подвалы, парковку и вспомогательные площади. Фактическое использование не означает, что право зарегистрировано.

Ограничения и обязательства

Отдельно проверяйте ипотеку, арест, запрет, аренду, сервитут, право пользования, предварительные обязательства и судебные споры. Если ограничение обещают снять после оплаты, безопасный порядок снятия и регистрации должен быть частью сделки, а не устным обещанием.

Новостройка

Проверьте право застройщика на землю, разрешительную документацию, статус конкретной единицы, сроки и условия передачи, коммуникации, штрафы за задержку и регистрацию будущего права. Маркетинговый план и номер квартиры в договоре должны однозначно соответствовать объекту.

Техническая проверка

Осмотрите конструкцию, влажность и плесень, окна, отопление, вентиляцию, электрику, воду, канализацию, лифт, крышу и общие части. Для дорогого объекта привлеките независимого технического специалиста. Юридически чистая квартира всё равно может требовать крупного ремонта.

Договор

Укажите точные данные сторон и объекта, кадастровый код, цену и валюту, порядок платежей, состояние объекта, имущество, сроки освобождения и передачи ключей, коммунальные долги, ответственность, основания расторжения и расходы на регистрацию. Получите понятный перевод до подписания.

Безопасный расчёт

Свяжите оплату с подписанием и регистрационными действиями. Для сложной сделки согласуйте банковский или иной контролируемый механизм с юристом и банком заранее. В назначении платежа укажите объект и основание; не передавайте крупную наличную сумму без надёжного документального подтверждения.

Регистрация права

Переход права на недвижимость оформляется через Public Registry. NAPR публикует сроки и стоимость стандартной и ускоренной регистрации. До ухода проверьте принятые документы и данные заявления, а после регистрации получите новую выписку уже на имя покупателя.

Недвижимость и ВНЖ

Покупка недвижимости и получение ВНЖ — связанные, но разные процедуры. Стоимость объекта, допустимый тип имущества, оценка и документы для ВНЖ проверяются по действующим миграционным правилам. Не покупайте объект только на основании обещания автоматического статуса.

Красные флаги

Остановитесь, если скрывают кадастровый код, торопят с задатком, продавец не совпадает с выпиской, есть неоформленная перепланировка, цена или объект в договоре отличаются от обещаний либо ограничение предлагают снять когда-нибудь после сделки.

Папка покупателя

Храните выписки и кадастровые материалы, документы-основания, проверку продавца и представителя, техническое заключение, договор и переводы, банковские документы, подтверждение передачи, коммунальные справки и финальную выписку. Для значимой сделки используйте независимого юриста, а не только специалиста продавца или агента.